房产中介20年累计交易额突破30万亿 贝壳研究院首提“经纪行业指标体系”

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领（贝壳找房供图）

人民网北京9月8日电 （孔海丽）“自1998年房改到现在，房产经纪行业从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化，累计交易额突破了30万亿。但行业仍然存在着高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设以及用户满意度不达标等难题。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领日前在 “中介20年――历史与进化，开启新经纪时代”分享活动上表示，房产经纪行业未来只有走合作道路，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化转变。

与此同时，贝壳研究院首次提出了“经纪行业指标体系”，从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。

行业20年累计交易额突破30万亿

房产经纪是一个衍生行业，考察它的历史和发展需要将其放置到房地产市场大环境变迁之下。根据贝壳研究院提供的数据，我国二手房交易市场虽起步较晚，但发展迅速，从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别，全国累计交易额已达到30.33万亿，交易总套数达2391万套。

数据显示，过去5年，二手房交易体量实现了跨越式增长。全国交易量达到1557万套，占总交易额的70%。率先进入存量时代的一线城市表现更为明显，杨现领举例说明，过去20年，北京的二手房交易额是5.1万亿，翻了120倍，交易总套数210万套，翻了7.5倍；而上海的二手房交易总额是6.6万亿，翻了250倍，交易总套数365万套，翻了15倍。杨现领认为，随着存量市场进一步发展，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导。

与此同时，二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链。截至目前，全国经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

首提“经纪行业指标体系”

为了更加科学的评估一个国家经纪行业发展的历史和现状，揭示和还原行业真相和问题，贝壳研究院首次提出一套“经纪行业指标体系”，从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。

据贝壳研究院统计，目前我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。目前中国的佣金率为2%，远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率，中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%，从人效来看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

杨现领指出，通过这6项指标，既可以评估我国中介行业历史、现状，也能通过跨国比较寻找行业未来的发展方向。

缺少协作 行业难题待解

在二手交易市场，经纪人是链接需求双方的纽带。在行业发展的20年里，一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量，职业经纪人的价值愈发重要。

但贝壳研究院观察发现，经纪人群体的生存状态却并不理想：收入总体偏低、波动性强、收入方差大，基尼系数高且增速分化，且经纪人之间普遍缺少合作。

“具体来看，中介行业基尼系数偏高。”杨现领指出，一组值得关注的数据是，自2012年到今年，TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在0.6-0.7之间，高于全行业平均水平30%。且各城市间分化较为严重，北京最低在0.5左右，厦门烟台等城市接近0.7。

贝壳研究院数据也显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，前10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。“这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。”杨现领说。

“纵观全国经纪行业和经纪人作业现状，缺少协作也是一大制约行业发展的问题。”杨现领表示，随着国内一二线城市全面进入存量时代，经纪公司市场渗透率逐步扩大，从贝壳研究院的数据来看，各线城市渗透率普遍达到75%以上，但事实上，大城市的头部企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例。杨现领认为，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

行业未来走向合作共赢

杨现领分析认为，经历20年沉浮变化的中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则，为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本。

坚持真房源。杨现领指出，对于中国的房产经纪行业来说，真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失，更是对社会资源的浪费。以链家品牌为例，近半年，链家积累了50万位购房者，如果都要经历一次假房源的磨难，那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达1.1亿元。

聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程1561万公里。

谋求合作。为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

“房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析，他认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。