中联基金何亮宇：长租市场应做到“三化”

　　9月7日，在由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求”2018中国长租市场峰会上，中联基金总经理何亮宇分享了他关于长租公司发展模式等问题方面的看法。何亮宇指出，中国未来的长租市场应当做到“三化”，即：政府让利下的市场化、一定准入门槛下的机构化和适度创新的金融化。

　　长租公寓的出现，到底是市场自发的主动需求，还是资本的催生？何亮宇认为，对于房地产开发企业而言，仅从长租公寓板块来看，这并不算是传统“挣大钱”的行业。在他与房地产企业的沟通中发现，很多开发商选择长租公寓一方面是“被逼的”，由于政策限制，其拍得的地块需按要求自持一定百分比；另一方面，放在一个较长的周期里，企业从开发转自持是必然方向，这就需要提前进行布局、培育品牌，抢占市场先机。“开发商今天做长租，确实是看到了盈利空间，他们更多地拥有团队、能力、品牌等储备，将来市场真正由售转租以后，已经有了准备，不打无准备之仗。”

　　而针对长租公寓收房后是否推动了租金上涨，何亮宇也分享了他的观点：“从古典经济学的角度看，在足够大的市场、足够长的时间内，价格是由市场供需决定的。”北京750万套房对应3000万常住人口，显然是供不应求的。200万套可租用房和800万租赁需求，显然也是不匹配的，再加上去年以来清退的违章出租房进一步减少了不在统计之内的供应量，导致供需矛盾加剧。

　　那么，资本如何介入市场？何亮宇介绍称，对于发达国家而言，稳定的租赁住房供应还是来自于机构，机构化将成为未来房产租赁市场的方向。具体而言，资本介入市场的方式目前主要有以下四种：第一种是直接入股，通过资本市场增值或者退出；第二种是买资产，按照重资产模式运营，成为房产所有人或者REITs投资人对外出租；第三种是魔方做的租金ABS，用魔方的信用融资进行扩张安排；第四种是自如、蛋壳做的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化。

　　另外，对于近期市场热炒的租金消费贷，何亮宇认为，“P2P模式的崩盘”、“贩毒一样的高利润”等说法显然有些耸人听闻。他介绍称，在年轻人拿不出钱“押一付三”的情况时，消费贷应运而生。目前为止，这种消费方式是健康安全的，但其中存在一定风险：一是租赁企业未充分披露情况，租房者可能存在被骗而签订合同；二是存在期限错配，租约仅有1年而贷款期间达到2-3年；三是租赁企业拿到趸交租金后，资金的运用无法监管，易出现挪用甚至崩盘的情况。

　　租金消费贷有没有必要存在？何亮宇表示，趸交房租是自然存在的现象，趸交房租以后形成的沉淀资金属于商业行为中的经营型负债，这在商业当中大量存在，应当允许发生。但是对于违规行为，一定要进行监管。此外，从不同地区来看，统计数据显示，上海的租房者采用租金消费贷的比例明显超过北京，但上海房租涨幅明显低于北京，不能简单认为是资本推高了房租。

　　未来长租公寓将如何发展？何亮宇认为，应当做到“三化”：一是政府让利下的市场化，在土地供应方式和税收方面政府应当做出相应调整，否则市场将难以发展；二是一定门槛的机构化，长租公寓还是要走机构化道路，但是应有一定的准入门槛；三是适度创新的金融化，租赁住房市场发展需要创新金融支持，但要警惕过度金融化，合理控制杠杆率，应更多使用监管有力、透明标准的公开产品。