贝壳研究院杨现领： 租金将入下行周期 租赁困局需市场化解决

　　“租金在未来两三个月以及明年将全面步入长时间下行周期。目前，市场已经反映出了租金下行的信号。”贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在接受媒体采访时表示，8月份，北京租赁房源每平方米月租金为88.6元，环比下跌3.2%，创2017年以来单月最大跌幅，结束了此前持续上涨态势。8月份租金的下跌主要是由于毕业季临近尾声，租赁需求回落，市场供需矛盾趋向缓和所致。

　　他认为，租金下行的短期原因是租房市场进入了季节性、周期性的淡季，长期原因是由于经济和收入下行所带来的累积性影响，这轮周期持续的时间会比较长。此外，由于结构性因素，民营服务业的用工成本很高。目前，经济下行对民营服务业冲击较大，由于其劳动密集型的特点，在这种形势下，企业不得不通过改变用工方式来降低成本。而我国租客群体最集中的就是在服务业和民营经济中。因此，明年大部分运营机构都将面临比较大的压力。

　　与此同时，杨现领在会上围绕租赁市场发表主题演讲，以国外多个发达国家的租房市场为例，提出了我国目前租赁困局的解决办法。

　　“无论是柏林、伦敦、香港、新加坡、纽约、洛杉矶，今天国际大都市的租金都在以相对较快的速度上涨。”杨现领在会上围绕租赁市场发表主题演讲时还表示，以伦敦为例，房价收入比越来越高，年轻人买房压力和租房压力都很大，越来越多年轻人被迫在高房价下进入租赁市场，当租赁供应跟不上的时候，就会导致租金持续上涨，租金收入比上涨。租金的本质是一个供求关系，租赁需求上升的情况下，能不能建立有弹性的供给市场？

　　对此，他举例称，在东京可比的三个地段，房价差不多相同的情况下，东京绝对的租金水平远远高于北京，通常是2倍―3倍。北京的租金在过去十几年也有明显的上涨，为什么这些不同国家的租赁市场特别是国际大都市的租赁市场，在最近十年出现了比较显着的上涨？租金上涨在全球的主要城市是一个比较普遍的现象，其背后反映的是2008年全球货币量化宽松带来的房价上涨。经济增速不达预期的情况下，大部分人的支付压力越来越大，特别是年轻人，买不起房被迫进入租赁市场，租赁需求增加，同时因为土地供应的限制，土地供应的刚性，租赁开发供应相对少的情况下，同步出现了这些国家主要城市租金的上涨。

　　“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板，尤其在一线核心城市。”

　　对于该如何规范和发展租赁市场？杨现领认为，真正意义上的定价市场化一般包含四方面：第一，租金市场化；第二，租约市场化，凡是对租约限制的一定不会取得好下场，租约要有机构的管理方或者房源方和客源方协商；第三，支付方式市场化，今天“押一付三”的支付方式是很大的痛点，才会出现租房分期用金融解决这个问题；第四，政策市场化是最重要的，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。