当前医疗养老项目的土地政策是怎样的

作者：朱婷

我国已步入老龄化社会，养老养生问题成为社会关注点。前不久的会议中，养老养生问题被再次聚焦。在对2018年工作建议中提到，要积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。本文元立方金服研究员将在林立众多医养PPP项目中，挑选出典型示范案例——山东淄博机构养老项目，分析其亮点、优势与可借鉴的部分。

一、 依据要素与目标人群选择PPP合作模式

（一） 养老成本要素

元立方金服研究员认为，养老服务成本可以看成“2+2”的结合，即两项重资产成本——地租、房租与两项轻资产成本——人工服务开支、生活易耗品开支。其中人工服务由可分为生活料理、医疗服务、理财服务。

养老地租需要特别说明。养老地租有两类，已经建设房产等硬件的土地（公办养老院、福利院）与没有建设房产与硬件的土地。前者政府可提供土地与住房，民营企业只需添加设施，无需自建房屋；后者在允许的条件下，政府可向民营企业划拨用地，民营企业自行建房并运营。

目前元立方金服研究员总结下来，可用于养老的土地有如下三类：

一是城郊的裸地，一般都位于山清水秀的待开发地方；

二是位于城市的、闲置的、拥有医疗、交通、购物等设施的城市高价土地；

三是位于社区便于为居民提供服务的，面积较小的星点土地。尽管中国土地属于国家所有，但土地上的物产归属不同，由此形成的地租也不同。

目前，元立方金服研究员看到，国家已将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，并调整部分闲置公益用地为养老服务用地。主要有三类：一是民间资本举办非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，即依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地，以支持低收入老年人获得相关养老服务；二是对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发；三是对于单体建设的养老服务设施，应当将其所使用的土地单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。

房产也包括两类，没有设施的裸房和附带设施的用房。在公办民营的条件下，政府应当提供具有适老设施的土地和房产，民营机构无须建设适老设施（如医院、交通等）和房产，受益人可能不交地租和房租。此外，元立方金服研究员认为值得一提的是，为支持养老服务业发展，国家对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利养老机构按规定免征企业所得税。

（二）医养项目PPP合作模式

元立方金服研究员认为，根据投资主体与运营主体的不同，可把医养结合的合作模式分为这5类，合作方式的随着目标人群的收入增加，政府这四类要素中的投资力度呈现逐级递减。其中，后三类适合使用PPP合作模式。

公建民营模式（P2SI2），可采用BOT（建设-运营-移交）模式，政府提供土地和基础房产，企业在此基础上增加医疗设备与配套软件。BOT模式下，政府给予企业特许经营权，在特许经营期内，企业进行运营，获得运营所得，运营期之后，企业归还政府土地与房产，并将建设设备无偿移交政府。

共建微利模式（P1CI3），可采用ROO（改建-拥有-运营）模式，政府向商业企业提供用地，并向其定期收取地租。商业企业与政府共建房产硬件，建成后获得房产硬件的永久使用权。商业企业运营所得归自己所有。

民建营利模式（P0CI4），可采用ROO（改建-拥有-运营）模式，政府向商业企业提供用地，并向其定期收取地租。商业企业自建房产硬件，建成后获得房产硬件的永久使用权。商业企业运营所得归自己所有。

小结

元立方金服研究员认为，医养PPP的设计可以有多种方式。社会资本需根据要素供给，结合实地政府出资情况，进行项目设计。一般来说，政府负责重资产运作，社会资本负责轻资产运营是普遍模式，有能力且有条件（如政府可提供低价用地等）企业也可涉及房产及硬件建设。