【职业教育】主讲中级经济师房地产

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• 　　【知识点】房地产投资风险的含义
  　　■风险
  　　·风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合
  　　■房地产投资风险
  　　·指从事房地产投资而出现不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括预期收益没有达到的损失和所投入资金的损失
  
  

• 　　【知识点】房地产投资风险的特征（五特征）
  　　■客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移
  　　■不确定性－难以预知
  　　■潜在性－是风险存在的形式，受其他事物影响
  　　■可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断
  　　■相关性－风险与投资行为及决策相关
  
  

• 　　【知识点】房地产投资项目风险分析的内容
  　　■风险识别
  　　■风险估计
  　　■风险评价
  　　■风险应对
  
  

• 　　【知识点】风险识别的概念
  

  项目	内容
  风险识别的概念	·感知风险－认识面临哪些客观存在的风险 ·分析风险－分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因
  风险识别的目的	·为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础 ·为选择最佳的风险应对方案提供依据
  风险识别的特点	·系统性 ·连续性 ·制度性

• 【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括（　）。 　　A.测算风险概率 　　B.感知风险 　　C.估计风险损失 　　D.分析风险 　　E.制定风险应对策略

  
  

• 　　【知识点】房地产投资风险的类型（按风险来源分）
  

  系统风险（8项）	非系统风险（5项）
  对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险	只对个别项目产生影响，投资者可设法避免或通过投资组合方法消除
  ·通货膨胀风险 ·市场供求风险 ·市场周期风险 ·变现风险 ·利率风险 ·政策风险 ·政治风险 ·或然损失风险	·收益现金流风险－实际收益现金流未达到预期目标要求 ·资本价值风险－收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异 ·比较风险（机会成本风险） ·时间风险－与投资时间时机有关的风险 ·持有期风险－持有时间相关的风险

• 【例题】（2014年真题）下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（　）。 　　A.收益现金流风险 　　B.机会成本风险 　　C.持有期风险 　　D.政策风险

  
  

• 　　【知识点】房地产投资风险估计及评价
  　　■主观概率-根据人的知识和经验来判断（目前采用）
  　　■客观概率-根据实验数据用统计的方法获得
  

  项目	内容
  财务内部收益率	财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小
  财务净现值	财务净现值大于等于零的累计概率值越大，风险越小；标准差越小，风险越小；变异系数越小，风险越小

• 【例题】（2014年真题）关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是（　）。 　　A.标准差越小的方案，风险越大 　　B.期望值越大的方案，风险越大 　　C.变异系数越大的方案，风险越大 　　D.概率值越大的方案，风险越大

  
  

• 　　【知识点】风险应对方法（五种方法）
  

  风险应对	概念	具体措施或方法
  风险回避	投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施	彻底的处理手段，完全自给自足型的风险管理技术
  风险组合	将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿	不要把鸡蛋放到一个篮子里。如分别投资住宅和办公楼，住宅部分如有损失，可以从办公楼收益中获得补偿
  风险控制	在风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，或在风险发生后减少风险损失	■防止风险因素的产生 ■减少已存在的风险因素并对其进行监控 ■对风险因素进行时间和空间上的隔离 ■加强投资方保护能力 ■稳定、修复和更新受损对象 ■风险预防的评价 ■对下一步的预防目标进行审核和规划
  风险转移	房地产投资者以某种方式（主要是契约或合同）将风险损失转给他人承担	参加保险、租赁等
  风险自留	投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失	包括承担风险和自保风险两种，区别在于自保风险需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或基金，承担风险无须建立计划和基金，当损失发生时，直接将损失摊入成本